article 373 2 9 du code civil

Décisionn° 96-373 DC du 9 avril 1996 Décision. Décision n Considérant que les 2 °, 5 °, 9 ° et 12 ° de l'article 6 qui donnent compétence à l'État en matière de police des étrangers, de défense et de matières premières stratégiques, de fonction publique d'État, de communication audiovisuelle sont identiques à des dispositions de la loi du 6 septembre 1984 Article373-2. La séparation des parents est sans incidence sur les règles de dévolution de l'exercice de l'autorité parentale. Chacun des père et mère doit maintenir des relations Laplateforme de publication du droit fédéral. Navigation. Accueil. Procédures de consultation . Feuille fédérale . Recueil officiel . Recueil systématique . Traités . Registre des accords sectoriels UE . Linstance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. A défaut de reprise volontaire, elle peut l'être par voie de Article373-2-6 du Code civil. Le juge du tribunal judiciaire délégué aux affaires familiales règle les questions qui lui sont soumises dans le cadre du présent chapitre en veillant spécialement Meilleur Site De Rencontre Pour Ado. 1L’article 26, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telle qu’elles résultent du règlement de copropriété, reconnaissant ainsi au copropriétaire, sur la fraction divise de son lot, les prérogatives inhérentes au droit de propriété. Cependant, dans la mesure où dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, parties privatives et communes sont souvent imbriquées, des décisions de l’assemblée générale relatives à l’entretien des parties communes, à leur rénovation ou à leur amélioration peuvent avoir des incidences sur les parties privatives, en ce que la réalisation de travaux nécessitera de traverser ces parties privatives, voire de les modifier ou transformer pour partie, et il ne paraît pas possible, sous prétexte qu’un copropriétaire doit rester maître chez lui, d’interdire l’exécution de tous travaux d’intérêt commun. 2Le législateur de 1965 n’avait abordé la question de l’incidence de travaux relatifs à des parties communes sur les parties privatives et les droits des diverses parties que sous l’angle des travaux d’amélioration, l’article 30 de la loi d’origine prévoyant qu’il était possible d’imposer aux copropriétaires l’exécution de travaux d’intérêt commun dans leurs parties privatives avec octroi éventuel de l’indemnité visée par l’article 36 ancien. Pour faciliter l’exécution de travaux décidés par l’assemblée générale dans la partie privative d’un lot, la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 [1] a ajouté trois alinéas à l’article 9 de la loi qui désormais, après avoir posé le principe de libre usage et de jouissance par un copropriétaire de ses parties privatives, dispose toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article 30. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25, par le d de l’article 26 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux ». 3Ce texte, qui ne vise que des travaux réalisés sur ou dans des parties privatives par le syndicat des copropriétaires, et non les travaux réalisés par un copropriétaire dans son lot qui peuvent avoir une emprise sur d’autres lots [2], pose à l’évidence une exception au principe de libre jouissance par le copropriétaire de ses parties privatives. Pour déterminer si cette exception est de nature à porter atteinte au droit de propriété du copropriétaire, il est nécessaire de s’intéresser à la nature et à l’ampleur potentielle des travaux visés par la loi I, avant de voir les garanties offertes par le texte au copropriétaire II et de comparer le régime en cause avec les restrictions qu’un propriétaire d’immeuble non soumis au statut de la copropriété peut être amené à subir III.I – La nature et l’ampleur des travaux qui peuvent être exécutés sur ou dans les parties privatives4L’article 9, alinéa 2 de la loi énumère les différents types de travaux qui, s’ils sont décidés par l’assemblée générale, peuvent devoir être supportés par un copropriétaire dans ses parties privatives. Leur étude détaillée montre une grande variété dans les travaux prévus, même si la liste pourrait être utilement complétée A, si bien que la protection du copropriétaire face aux altérations de son lot du fait des travaux peut être remise en question B. Il faudra ensuite s’interroger sur le point de savoir si la liste des travaux visés par l’article 9 est limitative ou si un copropriétaire peut devoir supporter d’autres types de travaux dans ses parties privatives C.A – Les travaux visés par la loi5L’article 9 énumère divers travaux [3] qui, s’ils sont régulièrement votés en assemblée générale, peuvent affecter les parties privatives sans que le copropriétaire ne puisse s’y opposer travaux de l’article 25 e, g, h, i et n de la loi votés à la majorité absolue, ces travaux sont ceux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, tels ceux contre les termites [4], ceux permettant des économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, telle une isolation thermique dans les parties privatives elles-mêmes, ceux mettant les logements aux normes de salubrité, de sécurité et d’équipement, tel le changement de canalisations, ceux supprimant les vide-ordures pour des impératifs d’hygiène et ceux permettant la prévention d’atteinte aux personnes et aux biens, telle la pose d’un système de fermeture de l’immeuble avec interphone ;travaux de l’article 26 d votés à la double majorité, ces travaux sont ceux qui permettent l’individualisation des contrats de fourniture d’eau par rapport au fournisseur, étant précisé que la simple pose de compteurs divisionnaires d’eau froide est une décision qui peut être prise à la majorité de l’article 25 d ;travaux d’amélioration de l’article 30 de la loi votés à la double majorité de l’article 26, ces travaux concernent les transformations d’éléments d’équipement commun, telle la transformation du système de chauffage collectif en chauffage individuel [5], l’adjonction d’éléments nouveaux, comme la pose d’un ascenseur, l’aménagement ou la création de locaux communs comme des parkings. 6Les travaux visés par cette liste sont pour la plupart votés à la double majorité de l’article 26, pas toujours aisée à réunir, ce qui montre la volonté du législateur de ne permettre la réalisation de travaux à l’intérieur de parties privatives que si une forte volonté collective se manifeste. La variété de cette liste montre aussi que le législateur a voulu anticiper toutes difficultés d’exécution de travaux régulièrement votés qui intéressent l’ensemble de la copropriété mais qui peuvent nécessiter, par leur nature, une intervention sur les parties privatives, et assurer ainsi une sécurité juridique à la copropriété en lui garantissant la possibilité d’une mise en œuvre effective de travaux d’intérêt commun susceptibles d’affecter des parties privatives, en obligeant le copropriétaire à laisser les travaux s’exécuter, comme ses ayants droit, ce qui s’applique ainsi notamment au locataire du copropriétaire, au titulaire d’un droit d’usage et d’habitation ou encore au locataire accédant. 7Si la liste des travaux supra énumérés peut paraître exhaustive, on peut déplorer, avec certains commentateurs, le fait que, d’une part, l’article 9 n’ait jamais visé les travaux de l’article 25 j, sur l’installation et la suppression d’une antenne collective, et désormais d’un réseau de communication électronique, alors que ces travaux peuvent requérir à tout le moins de passer par des parties privatives [6], ni de même les travaux destinés à alimenter en électricité les emplacements de stationnement visés à l’article 25 l et, d’autre part, que cet article 9 ne soit pas toujours complété au gré des lois successives modifiant les articles 25 et 26, et ainsi que l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage, qui peut désormais être décidée à la double majorité de l’article 26 selon la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, ne soit pas visée par l’article 9, alors même que cette installation se rapproche dans sa mise en œuvre d’autres travaux expressément visés [7]. 8Cette liste interpelle cependant quant à l’ampleur des travaux auxquels un copropriétaire ne peut s’opposer, même si cela affecte ses parties privatives, et on peut se demander si la protection des droits du copropriétaire sur son lot est suffisamment assurée par ce – Une réelle protection de l’affectation, de la consistance et de la jouissance des parties privatives d’un lot ?9L’examen de la nature des travaux visés par l’article 9 montre que des atteintes durables peuvent affecter les parties privatives d’un lot sans que le copropriétaire puisse s’y opposer si les travaux visés permettent en effet au syndicat d’obliger un copropriétaire à laisser accès à ses parties privatives de façon temporaire, le temps de la réalisation de travaux intéressant les parties communes accessibles seulement par son lot, comme pour l’adjonction d’un élément d’équipement nouveau, ils peuvent aussi amener un copropriétaire à supporter de réelles emprises sur les parties privatives de son lot, dans lesquelles peuvent être installés par exemple un compteur d’eau individuel, un interphone, ou encore un système de chauffage individuel. La loi dite Grenelle II du 10 juillet 2010 autorise même désormais la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, à la majorité de l’article 25, et un copropriétaire pourra donc se voir imposer un changement de fenêtre ou de radiateur dans son lot, sans pouvoir s’y opposer puisque ces travaux sont visés par l’article 9. 10La loi limite cependant la gravité des atteintes qu’un copropriétaire peut subir du fait d’un vote majoritaire des autres copropriétaires. Les cas d’emprises possibles en vertu de l’article 9 sont limités dans leurs effets, et en réalité, seule une atteinte légère peut être imposée au copropriétaire. Le texte exclut en effet dans son alinéa 2 toute altération durable de l’affectation, de la consistance ou de la jouissance des parties privatives d’un lot. Il faut en déduire que des travaux qui, répondant par leur nature aux conditions visées par le texte comme l’adjonction par exemple d’un élément nouveau, ne peuvent être votés à la double majorité de l’article 26 s’ils ont pour effet, eu égard à leur mise en œuvre effective, de modifier profondément les parties privatives d’un lot, comme par exemple de diminuer sa superficie [8]. Un arrêt de la Cour de cassation encourage cette analyse un arrêt d’appel avait rejeté une demande en annulation d’une décision d’assemblée générale ayant décidé l’installation d’un ascenseur en relevant que depuis l’assemblée, une nouvelle solution technique ne diminuant ni la surface ni le volume de la cave dont disposaient les demandeurs avait été adoptée ; l’arrêt est censuré par la Cour de cassation, au visa de l’article 9 de la loi parce qu’était demandée l’annulation de l’assemblée d’origine, qui n’avait pas adopté le dernier projet technique envisagé mais un précédent projet qui, diminuant vraisemblablement a contrario du dernier la surface et le volume de la cave, portait une atteinte aux droits des copropriétaires exclue par la loi [9]. 11Le fait que ce même article 9 prévoit en son alinéa 4 une indemnisation du copropriétaire en cas de diminution définitive de la valeur de son lot n’est pas forcément contradictoire avec l’interdiction d’une atteinte durable aux parties privatives, dès lors que ce même alinéa fait état du lot, et non plus des parties privatives de ce lot, et qu’il vise ainsi des hypothèses où ce ne sont pas les parties privatives en soi qui sont modifiées, mais par exemple l’accès au lot du fait de l’adjonction d’éléments d’équipement commun. 12Les droits du copropriétaire semblent ainsi réellement protégés par le texte, qui interdit toute atteinte grave sous prétexte de travaux d’intérêt commun et exige, par le biais des majorités nécessaires pour réaliser ces travaux, la démonstration d’un réel intérêt commun pour pouvoir être invoqué. Mais cet article 9 vise-t-il toutes les hypothèses où un copropriétaire peut être amené à supporter des travaux dans, voire sur, ses parties privatives ?C – Une liste limitative ?13Plusieurs hypothèses non visées par l’article 9 dans lesquelles le syndicat peut être amené à réaliser des travaux nécessitant un accès aux parties privatives viennent à l’esprit des travaux d’entretien des parties communes, votés à la majorité simple de l’article 24, peuvent en effet nécessiter pour leur exécution de passer par les parties privatives, si l’accès à la partie commune ne peut se faire que par une partie privative travaux d’entretien d’un toit, d’une terrasse, changement d’une canalisation… ; des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble au sens de l’article 18 de la loi, non votés par hypothèse par une assemblée générale lors de leur réalisation, peuvent nécessiter d’intervenir dans les parties privatives, comme la pose d’étais pour éviter un effondrement. Force est de constater que si un copropriétaire s’oppose à la réalisation de ces travaux, l’article 9 n’est d’aucun secours et qu’aucun article de la loi de 1965 ne règle cette situation [10]. Si le règlement de copropriété ne prévoit rien, alors qu’une clause peut prévoir d’obliger le copropriétaire à assurer le libre accès à une partie commune pour son entretien [11], il faut avoir recours au juge, pour pouvoir passer outre l’opposition d’un copropriétaire, et ce dernier peut donc être contraint, sous astreinte, à laisser accès à ses parties privatives, voire à supporter des travaux dans et sur les dites parties, alors même que ces travaux ne rentrent pas dans les prévisions de l’article 9. Il ne semble pas pour autant que le caractère in fine non limitatif de cet article 9, au regard des travaux affectant les parties privatives, soit réellement attentatoire aux droits du copropriétaire dès lors qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que les cas dans lesquels ces travaux non expressément visés par la loi peuvent être imposés à un copropriétaire dans ses parties privatives sont limités. 14La Cour de cassation considère en effet que, par principe, des travaux affectant les parties privatives doivent répondre aux conditions de l’article 9 de la loi, et concerner donc les travaux qui y sont visés [12] ; le fait que des travaux affectant des parties privatives soient commandés et payés par le syndicat ne peut permettre leur exécution forcée [13] ; le fait d’interdire au syndicat l’accès à ses parties privatives pour accéder au toit partie commune et y faire des travaux de réparation n’est pas en soi fautif [14]. Elle n’autorise la réalisation de travaux affectant les parties hors les cas visés à l’article 9 que s’il s’agit de travaux réellement urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou à sa réfection [15] ; l’urgence peut être caractérisée lorsque le juge relève qu’il existe un risque imminent d’effondrement du plancher [16]. 15Si le recours au juge est toujours in fine nécessaire face à un copropriétaire récalcitrant qui ne s’exécute pas spontanément, on peut noter que, si les travaux pour lesquels le copropriétaire refuse l’accès à ses parties privatives sont visés par l’article 9, le syndicat des copropriétaires, pour obtenir une mesure d’exécution forcée, n’aura à démontrer que le respect des prévisions dudit article, alors que s’il s’agit de travaux non visés par ce texte, il devra démontrer soit une réelle urgence, soit une absolue nécessité, notions interprétées restrictivement par la Cour de cassation lorsqu’il s’agit de faire obstacle au droit du copropriétaire de jouir librement de son lot [17]. 16Il ressort des éléments ainsi exposés que les cas dans lesquels un copropriétaire peut être amené à supporter des travaux dans et sur ses parties privatives malgré son opposition sont limités soit par l’article 9 de la loi de 1965, soit par la jurisprudence. L’étude des garanties spécifiques offertes par l’article 9 montre que le législateur a en outre veillé à assurer le respect des droits du copropriétaire contraint de subir de tels – Les garanties offertes par le texte17La loi entoure de garanties les conditions dans lesquelles le copropriétaire peut être amené à supporter une intervention dans ses parties privatives, en exigeant tout d’abord que le passage ou l’empiètement sur les parties privatives soit nécessaire A, que le copropriétaire bénéficie d’un délai de prévenance B et qu’une indemnisation lui soit accordée C. Certains commentateurs se sont interrogés sur le caractère d’ordre public de ces deux dernières garanties, se demandant si un règlement de copropriété ne pourrait pas y déroger et il est généralement répondu [18] que si une clause du règlement ne pourrait certainement pas dispenser le syndicat de toute notification ou indemnisation, devant être réputée non écrite en vertu de l’article 43 de la loi, il ne serait pas impossible d’étendre le dispositif légal à d’autres types de travaux, ou de prévoir un régime de notification et de délai plus favorable au copropriétaire. La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point, ayant seulement été amenée à préciser que le point de savoir si une clause excluant toute indemnisation pour les copropriétaires devant souffrir sur leur lot l’exécution de réparations nécessaires aux parties communes ne relevait pas de la compétence du juge des référés, juge de la seule évidence [19].A – Les circonstances doivent exiger que les travaux affectent les parties privatives18L’article 9 rappelle au début de son deuxième alinéa que des travaux ne peuvent être imposés à un copropriétaire sur ses parties privatives que si les circonstances l’exigent et que l’affectation, la consistance ou la jouissance de celles-ci n’en soient pas altérées de manière durable. La condition relative à l’altération durable des parties privatives du lot a été étudiée supra et sera ici examinée la seule question de leur nécessité, un copropriétaire pouvant, en vertu de l’article 9, solliciter en justice l’annulation d’une décision d’assemblée générale ayant décidé la réalisation de travaux affectant ses parties privatives en arguant de leur absence de nécessité de ce chef. Il n’est pas sûr en revanche qu’il puisse s’opposer à l’exécution de travaux régulièrement décidés par une assemblée générale qu’il n’a pas contestée, en arguant du fait que les modalités de mise en œuvre des travaux affectent les parties privatives de son lot, la Cour de cassation ayant retenu, même si l’article 9 n’existait alors encore pas dans sa version actuelle, qu’un copropriétaire qui n’a pas régulièrement attaqué la décision de l’assemblée générale prescrivant des travaux ne peut faire obstacle à leur exécution même à l’intérieur de ses parties privatives [20]. 19La jurisprudence se montre protectrice des droits des copropriétaires, s’attachant à vérifier la nécessité effective de passer sur des parties privatives ou d’y empiéter. La Cour de cassation estime que ce passage ne doit pas seulement faciliter la réalisation des travaux votés par le syndicat et que le droit du copropriétaire ne peut être limité par confort mais qu’il faut que ce soit effectivement la seule solution. Elle a ainsi censuré une Cour d’appel, qui, saisie par un syndicat d’une demande en démolition de travaux de raccordement d’un lot à un transformateur EDF effectués par un copropriétaire, le syndicat soutenant que le raccordement devait passer par un escalier dit C de la copropriété et non par l’escalier F comme réalisé par le copropriétaire, avait fait droit à la demande, en relevant que les travaux de raccordement avaient été régulièrement autorisés par l’assemblée générale et que, même si le passage par l’escalier F était possible, la réalisation des travaux en passant par l’escalier C était la meilleure sur le plan technique et financier. La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que la Cour d’appel avait relevé que le raccordement par l’escalier C rendait nécessaire des travaux sur ou dans les parties privatives du lot mais sans constater que ceux-ci étaient exigés par les circonstances, montrant ainsi que le passage par des parties privatives doit toujours être une solution subsidiaire [21]. En revanche, l’arrêt d’une Cour d’appel, qui a recherché si les contraintes subies par un copropriétaire étaient effectivement inévitables et le plus réduites possible, est approuvé [22]. 20Lorsque les travaux sont décidés et qu’il est effectivement nécessaire de passer ou d’empiéter sur des parties privatives, le copropriétaire doit être – Un délai de prévenance21L’article 9 indique que le copropriétaire concerné doit être prévenu au moins huit jours avant le début de réalisation des travaux. Le copropriétaire devra être avisé par lettre recommandée avec avis de réception, le texte employant le terme notification qui se fait en matière de copropriété par un tel mode en vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, et le délai de huit jours court à rebours à compter de la première présentation de la lettre et non de son envoi. 22Le délai de prévenance du copropriétaire ne sera dans la majorité des cas pas seulement de huit jours, mais d’au moins deux mois et huit jours [23]. En effet, l’article 42, alinéa 2, prévoit que sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale sur le fondement des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois ouvert aux copropriétaires défaillants ou opposants pour contester les décisions d’assemblée générale. Ce mécanisme de suspension de la décision, limité dans ses effets puisque la loi n’interdit pas que les travaux commencent dès le délai de deux mois expiré même si un recours est effectivement exercé, semble s’appliquer à tous les travaux visés par l’article 9 de la loi qui ne concerne en effet que des travaux votés à la majorité des articles 25 et 26, en ce inclus les travaux d’amélioration [24]. 23Le texte précise que les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ». L’imprécision de ces derniers termes a été à juste titre relevée [25], dès lors qu’on ne sait à la lecture du texte si, en cas d’impératif de sécurité ou de conservation des biens, le syndicat est dispensé du seul préavis, ou bien de la nécessité de notifier, ou bien encore si ce cas particulier autorise toute intervention du syndicat dans les parties privatives sans autorisation ni notification. Eu égard à la jurisprudence supra rappelée, hostile à l’extension du champ d’application de l’article 9 et acceptant de façon restrictive les cas dans lesquels des travaux affectant les parties privatives peuvent être autorisés hors article 9, à la place de l’expression litigieuse dans le texte lui-même, et au texte de l’article 42, alinéa 2 qui permet au syndic de mettre en œuvre les travaux votés par l’assemblée générale sans attendre l’expiration des délais de recours en cas d’urgence, une lecture restrictive semble cependant s’imposer selon laquelle seul le préavis de huit jours n’a pas à être respecté dans ce cas particulier [26], le législateur ayant ainsi voulu permettre une exécution accélérée de travaux urgents votés par l’assemblée générale, même quand ils affectent les parties – Une indemnisation24L’article 9 prévoit expressément que les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l’exécution des travaux peuvent obtenir une indemnité. Le texte réserve l’indemnisation du seul copropriétaire, occupant ou non sans ouvrir de recours direct à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour l’occupant effectif des parties privatives concernées, et énumère trois types de préjudices qui ouvrent droit à indemnisation, à savoir une diminution définitive de la valeur du lot, un trouble de jouissance grave même temporaire ou des dégradations. La loi couvre ainsi la majorité des hypothèses puisqu’une indemnisation est possible tant pour la période au cours de laquelle le copropriétaire subit l’exécution des travaux, que pour les conséquences qui peuvent résulter pour le copropriétaire de la suite des travaux, conséquences réparables s’il s’agit de dégradations on pense à des fissures ou des peintures à refaire ou définitives si la valeur du lot elle-même est affectée on peut penser à un accès plus difficile au lot en cas d’installation d’un nouvel élément d’équipement commun dans un corridor d’accès. Si cette liste est majoritairement considérée comme non limitative [27], il faut noter qu’elle encadre les possibilités d’indemnisation des troubles de jouissance temporaires en exigeant que soit établi son caractère grave, et un syndicat ne peut donc être condamné à indemniser un copropriétaire dont le trouble subi ne dépasse pas les inconvénients normaux de la copropriété, comme un propriétaire ne peut obtenir une indemnisation du fait de travaux réalisés par son voisin que s’il établit que le trouble de jouissance subi excède les inconvénients normaux du voisinage [28]. La Cour de cassation a en effet approuvé un arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’un copropriétaire contre le syndicat en paiement et garantie des sommes éventuellement dues par lui à son locataire occupant le lot en cause, en relevant que la durée des travaux dans le magasin donné en location n’interdisait pas son exploitation, n’excédait pas seize jours et que la perte de valeur était insignifiante, la Cour de cassation retenant que la Cour d’appel avait ainsi correctement caractérisé l’absence de préjudice grave au sens de la loi [29]. Ces règles relativement précises sur le préjudice indemnisable sont aussi applicables lorsqu’un copropriétaire argue d’un préjudice résultant de travaux de surélévation, l’article 36 de la loi renvoyant expressément à l’article 9 sur ce point. 25La loi ne prévoit pas les modalités d’octroi de cette indemnité. Il est certain qu’elle pourra être décidée en assemblée générale, par une délibération ad hoc, ou directement par le juge en cas de conflit. Il n’est pas exclu que l’indemnisation puisse consister à rembourser les charges acquittées sur une certaine période, la Cour de cassation ayant rejeté un pourvoi dirigé contre un arrêt d’une Cour d’appel, qui n’était certes pas saisie d’une demande d’indemnisation par application de l’article 9, mais était saisie par une copropriétaire qui n’avait pu user de sa cave inondée et poursuivait la responsabilité du syndic inactif selon elle, et qui a considéré que le trouble de jouissance subi avait été réparé par le remboursement, en crédit sur le compte du copropriétaire, des charges acquittées sur la période d’inutilisation [30], la solution pouvant paraître retenue, mutatis mutandis lors d’une saisine sur l’article 9. 26L’indemnité allouée au copropriétaire est ensuite répartie entre les différents copropriétaires en proportion de chacun au coût des travaux, cette clef de répartition permettant de s’adapter aux diverses hypothèses prévues par la loi, puisqu’en matière de travaux d’amélioration, l’article 30 prévoit que l’assemblée générale décide de la répartition du coût des travaux en fonction des avantages procurés à chaque copropriétaire. 27Les garanties offertes par l’article 9 de la loi de 1965 au copropriétaire contraint de subir des travaux affectant ses parties privatives ne sont donc pas négligeables et permettent de conclure que les atteintes au droit de propriété qui résulteraient du mécanisme légal ne sont pas laissées à la libre appréciation, voire à la libre discrétion, de chaque syndicat de copropriétaires. Pour répondre cependant à la question initiale de savoir si les alinéas 2 à 5 de l’article 9 portent en eux-mêmes une atteinte au droit de propriété, il est nécessaire de comparer le régime ainsi institué avec les différentes restrictions imposées par la loi à tout titulaire d’un droit de – Les restrictions au droit de propriété de tout propriétaire28L’article 9 de la loi de 1965 permet, comme il a été vu, d’obliger un copropriétaire, d’une part, à laisser l’accès à ses parties privatives, et d’autre part à laisser s’exécuter des travaux dans, voire sur, ses parties privatives, avec un éventuel empiètement d’éléments d’équipement. L’étude de mécanismes du droit des biens permet cependant de constater que tout propriétaire peut être amené, alors même qu’il est titulaire d’un plein droit de propriété individuel, à subir des limitations similaires, voir même être contraint à une propriété collective. Il peut en effet devoir laisser accéder des tiers à sa propriété pour leur permettre de réaliser sur leur propre terrain des travaux A, subir des travaux sur sa propriété dans l’intérêt exclusif de son voisin B, voire céder une partie de sa propriété C.A – Le passage sur une propriété pour réaliser des travaux sur une propriété voisine29La servitude de tour d’échelle est généralement définie comme le droit, pour le voisin d’une propriété située en limite séparative très proche, de disposer d’un accès temporaire à cette propriété voisine pour effectuer des travaux d’entretien et de conservation de son propre bien. Une telle servitude n’étant pas mentionnée par le Code civil, elle ne peut avoir de fondement légal mais seulement contractuel, comme résultant d’une convention entre les parties intéressées [31]. La Cour de cassation admet cependant qu’en vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, un propriétaire puisse être autorisé à passer chez son voisin à titre temporaire pour effectuer des réparations indispensables sur son propre immeuble, aucun droit réel n’étant ainsi reconnu puisque dépendant uniquement des circonstances de fait à un moment donné [32] et, alors qu’elle exigeait un temps que ce passage chez le voisin soit le seul moyen pour réaliser des travaux [33], la Cour de cassation retient désormais qu’il faut simplement que ce soit le seul moyen raisonnable et d’un coût non disproportionné, autorisant ainsi l’installation d’un échafaudage pendant trois semaines sur la propriété voisine du pavillon à réparer [34]. 30Ainsi, comme un copropriétaire peut se voir imposer par un juge de laisser le syndicat passer par ses parties privatives pour entretenir des parties communes, un propriétaire peut devoir laisser l’accès à sa propriété à son voisin pour que celui-ci réalise des travaux d’entretien sur sa propre propriété. Mais un propriétaire peut aussi, outre devoir laisser l’accès à ses parties privatives, subir des travaux sur son propre terrain dans l’intérêt exclusif de son – La réalisation de travaux sur une propriété dans l’intérêt du propriétaire voisin31Les servitudes, qu’elles soient d’origine légale ou conventionnelle, nécessitent, pour qu’elles puissent être pleinement exercées, que soient aussi accordés au bénéficiaire de la servitude les accessoires et ouvrages nécessaires [35]. L’article 697 du Code civil notamment dispose que celui auquel est dû une servitude a le droit de faire tous les usages nécessaires pour en user et la conserver, les frais étant en principe à sa charge. En conséquence, le propriétaire d’un fonds qui supporte une servitude de passage de canalisation d’évacuation des eaux usées, que ce soit en vertu d’une convention ou d’une servitude légale de passage de canalisation eu égard à l’état d’enclave du fonds voisin sur ce point [36], pourra être amené à laisser son voisin exécuter sur son terrain des travaux pour remplacer les canalisations existantes. De même, celui qui supporte une servitude légale de passage en raison de l’enclave du fonds voisin du sien, pourra être amené à laisser son voisin aménager l’assiette de la servitude sur son propre fonds, et supporter, s’il est établi que le goudronnage du chemin constitue un ouvrage nécessaire pour l’exercice de la servitude de passage, le goudronnage d’une partie de sa propre propriété [37]. 32On voit ainsi que, comme un copropriétaire peut être contraint de laisser s’exécuter dans ses parties privatives des travaux d’intérêt collectif, un propriétaire peut subir l’exécution de travaux sur son propre terrain dans l’intérêt exclusif de son voisin. Il peut enfin être aussi contraint de céder une partie de sa – La cession forcée de mitoyenneté d’un mur33Un mur est dit mitoyen quand il appartient indivisément aux propriétaires des deux fonds qu’il sépare, et si un mur est qualifié de tel, chaque copropriétaire est en droit d’en user librement, pouvant appuyer contre le mur mitoyen des constructions ou des plantations, pratiquer dans le mur des enfoncements comme l’incorporation de cheminées ou de canalisations [38], et pouvant aussi librement l’exhausser, la seule limite étant de devoir éviter de nuire à l’autre propriétaire [39]. L’acquisition de cette propriété indivise, si elle peut résulter d’une convention, peut aussi résulter de la volonté unilatérale d’un voisin, qui peut en vertu de l’article 661 du Code civil, acquérir la moitié indivise du mur séparatif, à l’origine pourtant propriété exclusive du voisin, même si ce dernier s’y oppose. La Cour de cassation retient en effet que le mécanisme de la cession forcée de la mitoyenneté revêt un caractère absolu et discrétionnaire, le voisin n’ayant même pas à justifier d’un intérêt particulier, et ce mécanisme a été considéré comme constitutionnel par le Conseil constitutionnel [40], dès lors qu’il ne prive pas le propriétaire du mur de son droit de propriété, lequel devient indivis tout en laissant le propriétaire exercer les attributs de ce droit, mais apporte de simples limitations à son exercice justifiées par un motif d’intérêt général, soit un mode économique de clôture et de construction des immeubles ainsi qu’une utilisation rationnelle de l’espace, et entourées de garanties, notamment l’octroi d’une indemnité. 34Le propriétaire d’un mur exclusivement privatif peut donc se voir contraint de partager sa propriété exclusive, et laisser son voisin réaliser divers travaux, dans son seul intérêt, sur ladite propriété. 35On peut conclure, au rappel de ces divers éléments de réflexion, que si les alinéas 2 à 5 de l’article 9 de la loi de 1965 sont contraires à l’exclusivité du droit de propriété, qui interdit en principe toute incursion des tiers, les nombreuses garanties créées par ce texte au profit du copropriétaire et le fait que les restrictions subies le sont dans l’intérêt commun de la copropriété auquel il appartient, alors qu’un propriétaire non soumis au régime de la copropriété subit, dans le libre exercice de son droit de propriété, de nombreux tempéraments dans l’intérêt exclusif d’autrui, l’atteinte au droit de propriété du copropriétaire n’est pas in fine caractérisée, le corollaire nécessaire de tout droit de propriété étant, dans une société moderne, l’acception de restrictions légales proportionnées. Notes [1] Pour une présentation générale de cette loi, voir Guillot, copropriété, commentaire de la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 », Administrer, février 1986, p. 2. [2] Sur ce point, voir G. Vigneron, Jurisclasseur copropriété, fascicule 64, droits et obligations des copropriétaires ; parties privatives ; règles générales », 2011, § 54. [3] M. Saluden, Jurisclasseur notarial répertoire, V° Copropriété, fascicule 50, travaux et transformations », 2011. [4] 3e Civ, 30 janvier 2007, n° [5] 3e Civ, 4 janvier 1989, n° Bull. n° 4. [6] J-R. Bouyeure, Les travaux dans la copropriété », Sirey, 1989, §237. [7] Y. Rouquet et M. Thioye, Code de la copropriété Dalloz 2012, article 9. [8] Bouyeure précité, note 6, § 245 et s. [9] 3e Civ, 18 décembre 2001, n° [10] Petit, L’accès aux parties privatives à l’occasion de travaux affectant les parties communes », Administrer, avril 1986, p. 18 ; E. Kischinewsky-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis », Litec, 1989, § 96 quater. [11] 3e Civ, 5 janvier 1994, n° [12] 3e Civ, 20 octobre 2010, n° Bull. n°188. Obs P. Capoulade, AJDI 2011 p. 303 ; D. Tomasin, AJDI 2011 p. 373 ; G. Vigneron, Loyers et copropriété 2010, comm. n° 322 ; L. Guegan, Revue des Loyers 2010, p. 483. [13] 3e Civ, 5 juillet 1994, n° [14] 3e Civ, 27 mars 1991, n° Bull. n° 104. [15] 3e Civ, 20 mai 1992, n° Bull. n° 157. [16] 2e Civ, 21 janvier 2010, n° [17] 3e Civ, 28 octobre 1985, n° Bull. n° 132. [18] C. Atias, Les travaux collectifs affectant les locaux privés », IRC octobre 2004 p. 20 ; Roux, L’indemnisation des copropriétaires du fait des travaux sur les parties communes », IRC janvier 2008, p. 27. [19] 3e Civ., 20 juin 2006, n° [20] 3e Civ., 17 mars 1971, n° Bull. n° 193. Pour une opinion contraire, voir J. Lafond, Roux et B. Stemmer, Code de la copropriété, Litec 2011, article 9, note 75. [21] 3e Civ, 12 mars 1997, n° Bull. n° 57. Obs C. Atias, Dalloz 1997, p. 327 ; P. Capoulade et C. Giverdon, RDI 1997, p. 293. [22] 3e Civ, 30 juin 1998, n° Obs P. Capoulade et C. Giverdon, RDI 1998, p. 680. [23] Petit, précité note 10. [24] En ce sens, F. Givord, C. Giverdon, P. Capoulade, La copropriété », Dalloz action 2010/2011, § 1018. [25] L. Ibanez, Les travaux, accès aux parties privatives droits et obligations », IRC avril 2009, p. 34 ; J. Lafond et a. précités, note 20, article 9, note 76 ; F. Givord et a. précités, note 24, § 200. [26] En ce sens, Guillot précité, note 1. [27] J. Lafond et a. précités, note 20, article 9, note 77 ; G. Vigneron, Jurisclasseur copropriété, fascicule 95, copropriété ; travaux à l’initiative du syndicat ; processus d’exécution des travaux d’amélioration » ; 2010, § 118. [28] 3e Civ., 4 juin 1991, n° Sur la théorie des troubles anormaux de voisinage voir G. Courtieu, Jurisclasseur civil code art. 1382 à 1386, fascicule 265-10, régime divers-troubles de voisinage », 2012. [29] 3e Civ., 22 juin 1994, n° [30] 3e Civ., 13 avril 2005, n° [31] 3e Civ., 30 octobre 1978, n° Bull. n° 326. [32] 3e Civ., 15 avril 1982, n° Bull. n° 93. [33] 2e Civ., 8 janvier 1992, n° Bull. n° 10. [34] 3e Civ., 15 février 2012, n° Bull. n° 32. Obs H. Périnet-Marquet, JCP édition G 2012, I, 465. [35] F. Terré et Ph. Simler, Droit civil Les Biens », Précis Dalloz 2006, § 906 et s. [36] 3e Civ., 16 octobre 2012, n° [37] 3e Civ., 8 décembre 2010, n° [38] 3e Civ., 2 mai 2012, n° [39] F. Terré et a. précités, note 35, § 742 et s. [40] Décision n° 2010-60 QPC du 12 novembre 2010. L’obligation de motivation des décisions de justice constitue une règle essentielle du procès civil dont le principe résulte de l’article 455 du code de procédure civile selon lequel le jugement doit être motivé ». Motiver c’est fonder sa décision en fait et en droit. Cette obligation concerne les jugements contentieux les décisions rendues en matière gracieuse, les jugements avant dire droit les jugements statuant au fond, les jugements en premier ressort les jugements rendus en dernier ressort. les jugements contradictoires ou réputés contradictoires ou les jugements prononcés par défaut. Les enjeux de la motivation des décisions de justice sont importants car, si moralement elle est une garantie contre l’arbitraire, elle permet surtout d'expliquer la décision rendue et de justifier du respect d’un raisonnement rationnel et juridique. En matière civile, l’obligation de motivation des jugements répond à une triple finalité. Ainsi, l'obligation de motivation de sa décision oblige le juge au raisonnement juridique, c’est-à-dire à la confrontation de la règle de droit applicable avec les faits de l'espèce. Elle constitue ensuite pour le justiciable la garantie que ses prétentions et ses moyens ont été sérieusement et équitablement examinés par le juge. Elle permet enfin au juge de justifier sa décision pour la soumettre au contrôle des juridictions supérieures. Aussi, la motivation des arrêts de cour d'appel permet à la Cour de cassation, qui est la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire, dont les décisions s'imposent aux juridictions inférieures tribunal d'instance, tribunal de grande instance, tribunal de commerce, conseil de prud'homme, cour d'appel, etc. ... d’exercer son contrôle sur l'application des règles de droit, le respect des principes directeurs du procès et d’expliquer son arrêt. Concrètement les juges doivent analyser les éléments de preuve produits aux débats par les parties. Par voie de conséquence, les juges ne doivent pas statuer par des considérations générales, ni se déterminer sur la seule allégation d’une partie ou sur des pièces qu’il n’analyse pas. Les juges ne sont cependant pas tenus de s’expliquer spécialement sur les éléments de preuve qu’ils décident d’écarter du procès. Si les contours de l'obligation de motivation ne sont pas strictement établies, les juges ne peuvent en tout état de cause pas se prononcer par une clause de style dépourvue de toute motivation précise. Si en théorie, la motivation doit porter sur chacun des chefs de demande et sur chacun des moyens invoqués au soutien des conclusions, en pratique, il peut arriver que l'ensemble des moyens invoqués par les parties au procès dans les conclusions des avocats n'ait pas été évoqué par le juge dans la décision de justice. Sur un plan qualitatif, l'obligation de motivation de sa décision de justice implique pour le juge l’obligation d’expliquer clairement les raisons qui le conduise à se déterminer, de sorte que les motifs doivent donc être rigoureux et pertinents, sans formuler des hypothèses ni contradiction. La motivation du jugement sera ensuite pertinente si elle est opérante, c’est-à-dire si elle est propre à justifier la réponse apportée par le juge aux moyens et prétentions des parties. La Cour de cassation opère un contrôle et s’assure que les motifs des juges soient bien de nature à justifier la décision prise et qu’ils sont propres à démontrer la solution retenue. L’obligation de motiver le jugement prescrite à l’article 455 du code de procédure civile doit être observée à peine de nullité selon l’article 458 du code de procédure civile alinéa 1er. Je suis à votre disposition pour toute action ou information en cliquant ici. Anthony Bem Avocat à la Cour 27 bd Malesherbes - 75008 Paris01 40 26 25 01abem Un juge aux affaires familiales prononce le divorce de parents et fixe la résidence de l’enfant au domicile de son père, accordant à sa mère un droit de visite et d’hébergement. Un juge des enfants ordonne ensuite une mesure d’assistance éducative en milieu ouvert au bénéfice l’enfant, qu’il confie à son père et accorde à sa mère un droit de visite médiatisé jusqu’à la prochaine décision du juge aux affaires familiales. L’article 375-3 du Code civil dispose que si la protection de l’enfant l’exige, le juge des enfants peut décider de le confier à l’autre parent, à un membre de la famille ou un tiers digne de confiance, à un service ou à un établissement habilité pour l’accueil de mineurs ou encore à un service ou à un établissement sanitaire ou d’éducation, ordinaire ou spécialisé. Toutefois, lorsqu’une demande en divorce a été présentée ou un jugement de divorce rendu entre les père et mère ou lorsqu’une demande en vue de statuer sur la résidence et les droits de visite afférents à un enfant a été présentée ou une décision rendue entre les père et mère, ces mesures ne peuvent être prises que si un fait nouveau de nature à entraîner un danger pour le mineur s’est révélé postérieurement à la décision statuant sur les modalités de l’exercice de l’autorité parentale ou confiant l’enfant à un tiers. Elles ne peuvent faire obstacle à la faculté qu’aura le juge aux affaires familiales de décider, par application de l’article 373-3, à qui l’enfant devra être confié. La Cour de cassation avait jugé que, lorsqu’un fait de nature à entraîner un danger pour l’enfant s’était révélé ou était survenu postérieurement à la décision du juge aux affaires familiales ayant fixé la résidence habituelle de celui-ci chez l’un des parents et organisé le droit de visite et d’hébergement de l’autre, le juge des enfants, compétent pour tout ce qui concernait l’assistance éducative, pouvait, à ce titre, modifier les modalités d’exercice de ce droit, alors même qu’aucune mesure de placement n’était ordonnée. Cependant, en cas d’urgence, le juge aux affaires familiales peut être saisi en qualité de juge des référés, par les parents ou le ministère public, sur le fondement de l’article 373-2-8 du Code civil, en vue d’une modification des modalités d’exercice de l’autorité parentale. En conférant un pouvoir concurrent au juge des enfants, quand l’intervention de celui-ci, provisoire, est par principe limitée aux hypothèses où la modification des modalités d’exercice de l’autorité parentale est insuffisante à mettre fin à une situation de danger, la solution retenue jusqu’alors a favorisé les risques d’instrumentalisation de ce juge par les parties. Par ailleurs, la Cour de cassation a fait évoluer sa jurisprudence, en limitant, sur le fondement de l’article 375-7 du Code civil, la compétence du juge des enfants, s’agissant de la détermination de la résidence du mineur et du droit de visite et d’hébergement, à l’existence d’une décision de placement ordonnée en application de l’article 375-3 du même code. Ainsi, il a été jugé, en premier lieu, que la compétence du juge des enfants est limitée, en matière civile, aux mesures d’assistance éducative et que le juge aux affaires familiales est seul compétent pour statuer sur les modalités d’exercice de l’autorité parentale et la résidence de l’enfant, de sorte qu’en cas de non-lieu à assistance éducative, le juge des enfants ne peut remettre l’enfant qu’au parent chez lequel la résidence a été fixée par le juge aux affaires familiales Cass. 1re civ., 14 nov. 2007, n° 06-18104, en second lieu, que le juge aux affaires familiales est compétent pour fixer, dans l’intérêt de l’enfant, les modalités des relations entre l’enfant et un tiers, parent ou non, sauf à ce que juge des enfants ait ordonné un placement sur le fondement de l’article 375-3 du Code civil Cass. 1re civ., 9 juin 2010, n° 09-13390. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît nécessaire de revenir sur la jurisprudence antérieure et de dire que, lorsqu’un juge aux affaires familiales a statué sur la résidence de l’enfant et fixé le droit de visite et d’hébergement de l’autre parent, le juge des enfants, saisi postérieurement à cette décision, ne peut modifier les modalités du droit de visite et d’hébergement décidé par le juge aux affaires familiales que s’il existe une décision de placement de l’enfant au sens de l’article 375-3, laquelle ne peut conduire le juge des enfants à placer l’enfant chez le parent qui dispose déjà d’une décision du juge aux affaires familiales fixant la résidence de l’enfant à son domicile, et si un fait nouveau de nature à entraîner un danger pour le mineur s’est révélé postérieurement à la décision du juge aux affaires familiales. La cour d’appel retient à bon droit, d’une part, que, le juge aux affaires familiales ayant fixé, lors du jugement de divorce, la résidence habituelle de la mineure au domicile de son père, le juge des enfants n’a pas le pouvoir de lui confier l’enfant, l’article 375-3 du Code civil, ne visant que l’autre parent », d’autre part, qu’en l’absence de mesure de placement conforme aux dispositions légales, le juge des enfants n’a pas davantage le pouvoir de statuer sur le droit de visite et d’hébergement du parent chez lequel l’enfant ne réside pas de manière habituelle. Elle en déduit exactement que seul le juge aux affaires familiales peut modifier le droit de visite et d’hébergement de la mère de l’enfant. Sources Cass. 1re civ., 20 oct. 2021, n° 19-26152 Dans une décision rendue le 1 mai dernier, la Cour de Cassation a rappelé que le juge qui ordonne que le droit de visite d’un parent s’exercera dans un espace de rencontre doit préciser la périodicité et la durée des rencontres. L’article 1180-5 du code de procédure civile prévoit que lorsque le juge décide que le droit de visite ou la remise de l’enfant s’exercera dans un espace de rencontre qu’il désigne en application des articles 373-2-1 ou 373-2-9 du code civil, il fixe la durée de la mesure et détermine la périodicité et la durée des rencontres ». Il ne saurait donc se contenter de fixer le principe des rencontres médiatisées, sans en fixer au moins les grandes lignes. C’est cette obligation que vient rappeler l’arrêt rendu par la première chambre civile le 4 mai 2017. En l’espèce, le juge avait fixé la résidence de l’enfant chez sa mère, et prévu un droit de visite médiatisé au bénéfice du père pour une durée maximale de six mois. Cet arrêt est cassé, faute d’avoir précisé la périodicité et la durée des rencontres. On rappellera un arrêt rendu au visa de l’article 373-2-9, alinéa 3, du code civil ayant également cassé un arrêt ayant déterminé un droit de visite pour une durée de douze mois dans les locaux d’un espace de rencontre selon les modalités en vigueur dans le service », sans en fixer la périodicité Civ. 1re, 10 juin 2015, n° P. Cette dernière formulation est malheureusement fréquente dans les jugements des JAF,et ne permet pas au parent titulaire d’un tel droit de visite médiatisé » de contrer l’organisation des associations qui gèrent ces rencontres, et qui sont surbookées… Op deze pagina worden frames gebruikt, maar uw browser ondersteunt geen frames.

article 373 2 9 du code civil